Après une première partie de vie professionnelle (1978 – 2011) consacrée à l’Immobilier essentiellement sur les chapitres Transaction et Administration de biens, (3 Agences sur Caen et périphérie, 20 employés, Chiffre d’Affaire dans les premiers de la place,) et après avoir cédé sa Société en 2011 à un Groupe Bancaire National, Patrick DAVID a décidé de se consacrer essentiellement au Métier de l’Expertise en Evaluations Immobilières. Agréé par la Chambre des Experts Immobiliers de France FNAIM depuis 1992, il en est élu Administrateur depuis 2008, et depuis plusieurs années, est en charge de la Formation au sein du Bureau Exécutif. Enfin Patrick DAVID devient Expert REV en 2013.

Il a développé son activité dans un grand nombre de spécialités afin d’offrir à sa clientèle le plus large panel possible de services dans les principales sphères d’activité de son métier.

TEGoVA Groupement Européen des organisations professionnelles d’évaluateurs, est une association européenne sans but lucratif composée de 53 associations d’experts de 30 pays, représentant environ 70000 évaluateurs en Europe. Son objectif principal est la création et la diffusion de normes européenne harmonisées pour la pratique de l’évaluation, de la formation, de la qualité et de la qualification des experts évaluateurs. En 2006, TEGoVA a décidé de créer la certification REV, afin de proposer aux investisseurs, institutions financières, grandes entreprises et acteurs de la construction, en complément de la garantie des normes des EVS, un indicateur personnel transeuropéen d’excellence basé sur l’expérience et la compétence. Aujourd’hui 21 associations de 12 pays, dont la CEIF sont agréées pour délivrer la certification REV à leurs meilleurs experts.

RENSEIGNEMENTS LÉGAUX



E.I.R.L EXPERTISE CONSEIL ARBITRAGE Patrick DAVID
75, Avenue Pierre Laurent
14530 Luc sur Mer
02.31 96 31 79
06 45 37 17 96
expert.patrickdavid@gmail.com

R.C.P. : COVEA RISKIS n° Police 107.870.986
C.E.I.F. : 129, rue du Faubourg Saint Honoré 75008 – PARIS
Code APE 70227
Siret 437 802 781 00022.

PRÉSENTATION DE LA CEIF


La Chambre des Experts Immobiliers de France FNAIM, est composée de plus de 700 professionnels qui exercent leur mission dans toute la France et les départements d’Outre Mer.

Sélectionnés pour leur niveau de compétence, leur expérience et leur indépendance, les experts immobiliers FNAIM engagent leur responsabilité et sont donc garantis en assurance Responsabilité Civile Professionnelle.

La responsabilité de l’expert : lorsqu’un expert est missionné par une ou plusieurs parties, les obligations qui pèsent sur lui sont de nature contractuelle. Ce sont celles de tous mandataires : diligence, loyauté, information et conseil. Agissant comme mandataire, l’expert immobilier n’est pas tenu à une obligation de résultat mais à une obligation de moyen. Il doit mettre en œuvre tous les moyens dont il dispose en tant qu’expert consciencieux et compétent pour accomplir sa mission.

La Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière, dans sa dernière mise à jour, recommande des méthodes d’estimation 
et fait état des diligences à accomplir (dont l’analyse du marché), elle indique ce que doit comporter un rapport d’expertise. Les normes européennes d’expertise approuvées par TEGoVA vont dans le même sens.

Le rapport du groupe de travail sur l’Expertise Immobilière, mis en place par la COB, précise les méthodes à appliquer,
la façon dont l’expert doit déterminer ces bases d’estimations par comparaison, les taux de capitalisation ou de rendement
à retenir.


PRÉSENTATION DU MÉTIER D'EXPERT


L’expert immobilier est un professionnel indépendant dont le métier consiste à définir en toute impartialité et avec précision
la valeur des biens immobiliers, des fonds de commerce ou d’entreprises. Sa connaissance du marché immobilier local lui permet d’établir des références pour déterminer la valeur vénale ou la valeur locative d’un bien immobilier d’habitation, agricole ou forestier, de bureau, de loisir, d’un fonds de commerce, d’un bien artisanal ou industriel.

Les investigations entreprises pour réaliser sa mission permettent de rechercher, analyser et synthétiser l’ensemble des paramètres économiques, comptables, juridiques et fiscaux pour déterminer la valeur d’un bien au sein d’un marché parfois étroit et souvent spécifique.

Le rapport d’expertise remis au client fait suite à une méthodologie découlant des engagements pris dans la Charte
de l’Expertise et matérialisée par différents entretiens, visites et analyses.

Assurance Responsabilité Civile Professionnelle : tout expert doit garantir sa responsabilité auprès d’une compagnie d’assurance, d’autant plus que sa responsabilité, conformément à la loi est fixée à 30 ans. Il s’agit de garantir
sa responsabilité d’exploitation et sa responsabilité professionnelle.

LA MISSION DE L'EXPERT


L’expert immobilier doit se faire préciser par son client sa mission : la lettre de mission doit indiquer de façon précise l’étendue de la mission, le délai de réalisation ainsi que le montant des frais et honoraires convenus.

LA CONSTITUTION DE DOSSIER
L’expert ne peut réaliser sa mission qu’avec la coopération du client, qui doit lui communiquer tous documents utiles.

LES FRAIS ET HONORAIRES
C’est la rétribution convenable et suffisante payée par un tiers pour remplir les engagements pris vis à vis de l’expert immobilier pour la juste récompense de l’accomplissement de sa mission.
La rémunération de l’expert doit donc comprendre dans chaque affaire, les éléments suivants : une participation aux dépenses du cabinet : secrétariat, amortissement du matériel, papeterie, loyer…
Un remboursement des frais et débours engagés par l’expert : déplacement correspondance, téléphone, photographies,
frais de recherche…
La rémunération du travail proprement dit : étude du dossier, visite des lieux, écoute et examen des dires,
rédaction du rapport…

Bien que le tarif des honoraires soit libre, la grande majorité des experts fixent leur rémunération en fonction de vacations horaires, ce qui théoriquement paraît plus conforme à l’équité puisque l’expert est honoré en fonction du temps passé et non sur le notion de valeur du bien, ce qui garantit le client de toute surenchère quant au prix.


POURQUOI ET QUAND FAIRE APPEL À UN EXPERT ?


L’immobilier est un domaine en activité constante. Le marché ne se limite pas à un simple transfert de biens. La diversité des textes réglementaires, la complexité de la fiscalité conduisent les particuliers et les professionnels à recourir aux services d’un expert. L’évolution récente des textes législatifs et règlementaires concernant les nuisances, la présence d’amiante, de plomb, de termites peut entraîner l’expert à effectuer des recherches complémentaires, suivant le type et la situation géographique de l’immeuble.

L’application des méthodes d’estimation impose un juste diagnostic des éléments de valorisation ou de dévalorisation
du bien immobilier, c’est à dire des facteurs de la valeur. L’expert doit donc être apte à apprécier correctement les principaux facteurs de la valeur. Il se doit d’être à la fois :

Un technicien : il doit porter un jugement sur les facteurs techniques de la valeur : nature des constructions, qualité architecturale, état de l’immeuble et des équipements…
Un économiste : la valeur d’échange d’un bien dépend bien plus de l’offre et de la demande, donc du contexte économique, que des qualités techniques du bien. Il ne suffit pas de disposer d’un fichier de références immobilières. Il faut interpréter les données, c’est à dire procéder à un raisonnement économique.
Un juriste : l’expert doit disposer des connaissances en droit privé (servitudes, droit des loyers…) et en droit public 
(droit de l’urbanisme, droit de l’expropriation, droit fiscal…).
Un fiscaliste : l’expert doit se tenir informé de la réglementation fiscale et de ses évolutions pour en apprécier l’incidence sur le fonctionnement des marchés immobiliers.


LE RAPPORT D'EXPERTISE


Il est rédigé suivant un plan strict établi de la manière suivante.

Un titre : le bien, sa situation
Un sommaire : les chapitres du rapport
Un rappel de la mission confiée
Les définitions et textes se rapportant à la mission
L’origine de propriété
Les servitudes
La situation locative
La présentation générale du bien et l’analyse y afférent
(situation du bien, environnement, économie du secteur, de la région etc).
La description du bien
L’évaluation et les méthodes choisies pour y parvenir
La conclusion qui énumère les point forts et les points faibles du bien et aboutit à la Valeur Vénale et/ou la Valeur Locative
Les Annexes : Photographies, extraits d’actes et/ou de documents nécessaires à la compréhension du propos,
plans quand il en existe, schémas, devis, croquis, ou tous document permettant d’illustrer le développement.


LES PRINCIPES D'ÉVALUATION


Les types de valeur : il existe deux catégories de valeurs en matière de terrain et de bâtiments,
Les valeurs de marché (valeur vénale et valeur locative)
La valeur de remplacement (coût de remplacement brut ou net)


La valeur vénale : La charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière, élaborée sous l’impulsion de 14 associations d’Experts Immobiliers, dont la Chambre des Experts Immobilier de France FNAIM, à laquelle les experts membres des Associations signataires doivent se référer, donne de la valeur vénale la définition suivante : « la valeur vénale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait être raisonnablement cédé en cas de vente amiable au moment de l’expertise ».

La valeur locative : La Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière, en donne également la définition : « elle s’analyse comme la contrepartie financière annuelle de l’usage d’un bien immobilier dans le cadre d’un bail. Elle correspond
donc au loyer de marché qui doit pouvoir être obtenu d’un bien immobilier aux clauses et conditions usuelles des baux pour une catégorie de biens et dans une région données ». La valeur locative de marché intègre éventuellement l’incidence de toute somme ou versement en capital, soit au locataire précédent (droit au bail), soi au propriétaire (pas de porte, droit d’entrée, indemnité de changement d’activité, etc…). La valeur locative est exprimée hors droit au bail ou hors TVA et hors charges locatives ou de toutes autres natures refacturées au preneur.

Le coût de remplacement brut : il s’agit du coût d’achat du terrain et du coût de construction des bâtiments, à l’identique 
ou à l’équivalent, qui s’y trouve, impôts non récupérables, frais taxes et honoraires inclus.

Le coût de remplacement net : il s’agit du coût de remplacement brut, duquel on déduit la dépréciation pour vétusté
et obsolescence.


LES MÉTHODES D'ÉVALUATIONS


Il existe 4 grandes familles de méthodes d’évaluation de biens immobiliers :
La méthode par comparaison (ou méthode par le marché) : elle consiste à déduire la valeur d’un bien d l’analyse du prix obtenu de la vente récente d’autres biens aussi semblable que possible en terme de consistance, d’état, de situation,
dits « références » ou « points de comparaison »
La méthode par capitalisation du revenu : elle consiste à capitaliser ou actualiser un revenu annuel, qu’il s’agisse d’un loyer constaté ou d’une valeur locative, d’un revenu brut ou d’un revenu net, pour parvenir à une valeur vénale. La méthode est fondée sur le constat que la valeur du bien est en relation avec le revenu qu’il procure (ou qu’il peut procurer).
L’estimation par le coût de remplacement : elle consiste à reconstituer le prix de revient du bien, en déduisant le cas échéant une dépréciation. Cette méthode est peu utilisée en matière de valeur marché. Elle est plus fréquemment utilisée pour des biens très spécialisés ou pour définir des valeurs d’utilité ou d’exploitation.
Les méthodes dites « professionnelles » : pour certains biens spécialisés tels que hôtels, cliniques, cinémas, théâtres…
la pratique professionnelle a dégagé des normes et méthodes permettant définir la valeur vénale ou la valeur locative des murs ou de la valeur du fonds de commerce.



QUELS SONT LES BIENS CONCERNÉS ?


Un bien rural est par définition à la campagne. Toutefois, cette dénomination recouvre une diversité importante.

ON PEUT DISTINGUER:
1. le pavillon récent ou la maison ancienne construits hors zone urbanisée
2. la “fermette” constituée d’une maison d’habitation et de diverses dépendances traditionnelles de la Région,
sur un terrain de dimension variable.
3. la pièce d’eau avec ou sans aménagements,
4. la ferme ou l’exploitation agricole avec sa maison d’habitation, ses dépendances d’exploitation et son terrain agricole
5. les terrains agricoles
6. les bois et les forêts


QUELS SONT LES CRITÈRES RETENUS ?


Concernant les Biens 1, l’expert ne trouve pas de différence majeure avec un bien urbain ou péri urbain, seul le marché local doit être connu,
des différences importantes peuvent être liées à la situation géographique.

Pour le Bien 2, l’expert doit être plus adapté à ce travail de valorisation. En effet, il doit connaître les éléments spécifiques régionaux concourant
à l’authenticité di bien et appréhender les techniques de constructions. Il doit aussi apprécier la qualité du terrain au regard de l’environnement.
Enfin,la principale difficulté provient du fait qu’une fermette n’est jamais semblable à une autre dans un périmètre rapproché. Il faut alors interpréter
les éléments de comparaison disponibles selon divers critères dont leur emplacement géographique, leur positionnement topographique, la superficie
des dépendances et le caractère de l’ensemble.

Pour le bien 3, il convient de connaître la façon précise de la législation sur l’eau et la pêche en plus du marché local.
En effet une différence fondamentale existe entre l’eau libre et l’eau close. Les aménagements de plan d’eau sont compliqués et précis.

Pour les biens 4 et 5, l’expert spécialiste seul peut intervenir. En effet, il faut étudier tout spécialement le mode d’exploitation (faire valoir direct ou fermage traditionnel ou fermage spécifique ou sous le régime du commodat…), les primes de toutes sortes attachées au bien ou à l’exploitant, la mise aux normes des installations, la qualité du sol et du sous-sol…Bref, il doit connaître parfaitement le Code Rural et les lois et règlements en vigueur ainsi que les spécificités européennes PAC (Politique agricole Communautaire).

Enfin pour le Bien 6, il convient d’avoir la qualification d’expert forestier dans la majorité des cas. En effet, cet expert saura cuber
et calculer la valeur d’avenir d’une plantation. Il saura interperéter un plan de gestion.

Seules les parcelles à boisement tout venant souvent appelées « bois taillis » sont du ressort de l’expert rural.





QUELS SONT LES BIENS CONCERNÉS ?


C’est le domaine qui concerne le plus de personnes parcequ’il représente les biens d’habitation dont nous avons tous besoin pour nous loger…

Que nous soyons en maison ou en appartement, nous sommes concernés par cette rubrique. Pour l’appartement il peut faire partie d’une copropriété
(au moins deux propriétaires distincts) ou non (un seul propriétaire).


QUELS SONT LES CRITERES RETENUS ?


Nous distinguons les parties privatives (les surfaces occupées y compris les annexes) et les perties communes (hall d’entrée, escalier, ascenseur,
boîtes à lettres, toiture, façades, fenêtres, chauffage collectif, colonne d’eau…).

La qualité d’un appartement s’apprécie par ses qualités propres qui sont : les commodités, l’adresse, l’environnement, l’exposition, la qualité architecturale de l’immeuble, son niveau d’équipement, son calme, ses prestations, son état, sa composition, son isolation thermique et phonique, sa superficie et la rationalisation de cette superficie.

Les parties annexes seront également appréciées : caves, greniers, stationnement, balcons ou terrasses ;

Ce bien sera également replacé dans son marché local par rapport à la demande actuelle et les biens disponibles.

Nous analyserons également les dépenses de fonctionnement du bien (chauffage, eau chaude, charges de copropriété).

Pour une maison, elle est le plus souvent en pleine propriété, plus rarement en copropriété, sous appellation horizontale ou sous règlement associatif.

Les qualités s’apprécieront comme un appartement pour les éléments d’habitation et les annexes éventuelles, avec en plus une analyse toute particulière pour la partie foncière pour sa qualité d’agrément (jardin, plantation, piscine, etc), et sa capacité constructible éventuelle.

Enfin une étude toute particulière sera faite sur des servitudes éventuelles qui pourraient exister sur ces biens ayant une incidence en plus ou en moins sur la valeur du bien expertisé ;

En conclusion, nous vous invitons à vous rapprocher de votre Expert en Evaluation Immobilière.






QUELS SONT LES BIENS CONCERNES ?


L’immobilier de l’entreprise constitue un élément particulièrement important du patrimoine immobilier français.

Globalement il se répartit en trois catégories principales :

L’immobilier de bureaux,
Les locaux d’activité et les locaux industriels
L’immobilier spécifique à une activité économique précise ( hôtels, cinéma, théatres, cliniques, logistique, logement de personnes âgées et/ou dépendantes etc…) ;
Pour l’immobilier commercial (boutiques, centres commerciaux…) se reporter à la spécialité « fonds de commerce et titres de sociétés ».


QUELS SONT LES CRITERES RETENUS ?


Contrairement au logement d’habitation, l’occupant est très souvent locataire. Il existe donc deux marchés immobiliers : celui de l’occupant, celui du propriétaire. Ils peuvent avoir des objectifs convergents mais également divergents.

En effet, la législation française en matière de baux commerciaux procure une souplesse relative à l’occupant locataire et constitue un risque permanent de vacance pour le propriétaire. Par ailleurs, il existe ine règle générale, celle de l’adaptation de l’immobilier de l’entreprise àl’évolution économique de l’utilisateur ;

L’évolution du coût du travail par exemple, celle d’une nouvelle organisation liée notamment à l’informatique et à la télématique, les nouvelles règles environnementales etc…, ont une influence directe sur le patrimoine immobilier qu’un lmocataire peut quitter facilement et rapidement en cas de mauvaise adaptation.

Un bien non adapté ne trouve alors plus d’utilisateur et sa valeur vénale ou locative devient faible ou nulle. C’est souvent le cas soit pour les immeubles de bureaux peu adaptables, soit pour les immeubles d’entreprises conçus pour une activité déterminée et dont la conception et la construction ne peuvent suivre l’évolution souhaitée.

En France, un certain nombre de propriétaires obéissent à des règles d’évaluation strictes et périodiques de leur patrimoine immobilier.

La faible durée des baux commerciaux (3, 6, 9, 12 ans au maximum) nécessite pour le locataire comme pour le propriétaire, une adaptation régulière du loyer à son environnement économique et géographique.

Connaître la valeur locative réelle d’un bien, permettre une négociation de loyer, connaître la valeur vénale de son patrimoine, pour établir un bilan d’une part, emprunter, céder, arbitrer, mieux valoriser d’autre part, sont des éléments qui nécessitent une expertise régulière en valeur mobilière.






QUELS SONT LES BIENS CONCERNES ?


Il s’agit principalement :

1. de belles demeures,
2. de châteaux
3. de propriétés
4. d’appartements d’exception;


QUELS SONT LES CRITERES RETENUS ?


Il est donc indispensable de s’adresser à un Expert Immobilier rompu aux méthodes de valorisation de tels biens et qui, grâce à son expérience, appliquera les bonnes méthodes de valorisation et la meilleure approche.

En effet, dans la vente d’un château avec des terres ou des vignes, il faudra aborder le juste prix en effectuant la méthode de comparaison, comme pour une œuvre d’art en tenant compte de son architecture, de son époque, son classement, son état, sa situation, son environnement.

Quant aux vignobles, un approfondissement des problèmes juridiques, fiscaux, voire successoraux et bien évidemment viticoles doit permettre une réponse appropriée.

Pour les belles demeures, les propriétés et les appartements d’exception, un ensemble d’éléments doivent être analysés afin d’aborder la vraie valeur vénale du bien (titre de propriété, servitudes actives ou passives, baux en cours, historique du bien, classements accordés avec les conséquences et obligations fiscales ainsi que les éléments juridiques et techniques liés au bien…) .






QUELS SONT LES BIENS CONCERNES ?


Une Entreprise évolue continuellement. Les relations avec ses clients, ses fournisseurs, son personnel, les contraintes règlementaires, la concurrence, les engagements financiers, les chois du dirigeant… modifient la consistance et la valeur de l’entreprise. Il est important sz pouvoir mesurer les évolutions et de maîtriser les différents leviers de création de valeur.


QUELS SONT LES CRITERES RETENUS ?


Le rôle de l’Expert consiste précisément à effectuer une analyse complète des différents éléments à la fois juridiques (les différents contrats), comptables (le bilan et le compte de résultat), financiers (les créances et les dettes) et économiques (l’environnement les moyens mis en œuvre) pour déterminer, selon la mission confiée, la valeur du Droit au Bail, celle du Fonds de Commerce ou du Fonds Artisanal, ou encore la valeur des titres d’une Société commerciale ou Industrielle, le prix d’équilibre sur lequel d’entendraient un Vendeur et un Acheteur parfaitement informés et agissant sans contrainte pour conclure une vente. Selon les circonstances et les besoins, le rapport détaillé de l’Expert vous permettra de mesurer les enjeux financiers, fiscaux et patrimoniaux d’une cession et d’éclairer votre décision de transmettre ou de valoriser votre entreprise.

Pour un éventuel acquéreur, il s’agira de savoir si le prix demandé par le vendeur est justifié et éviter de commettre des erreurs d’appréciation qui pourraient mettre en péril l’activité future.
Pour équilibrer les partages lors d’une donation ou d’une succession ou tout simplement anticiper une éventuelle contestation des autres héritiers ou légataires,
Afin de solutionner un différend entre associés
Afin de conforter une demande de financement bancaire et de mesurer le risque final
Et également pour connaître le montant d’une indemnité d’éviction en cas de résiliation du bail à l’initiative du bailleur ;


L’indépendance de l’expert, sa parfaite objectivité ainsi que son argumentation détaillée seront également recherchées lors d’un arbitrage ou d’une négociation entre deux parties aux points de vue et aux intérêts divergents. L’Expert peut avoir un rôle de conciliation en apportant un éclairage neutre sur une situation délicate à gérer, et un rôle de conseil pour accompagner le dirigeant dans les phases importantes de la vie de l’entreprise.

N’hésitez pas à prendre conseil et avis avant d’engager la mission. L’Expert sera en mesure de vous remettre un devis préalable à toute mission.

COORDONNÉES


Patrick DAVID

75, avenue Pierre Laurent
14530 LUC-SUR-MER

02 31 96 31 79
06 45 37 17 96

expert.patrickdavid@gmail.com